Dorling Kindersley / Vetta / Getty Imagens
Muitas melhorias e reparos são feitos pelos proprietários e até por alguns empreiteiros sem o benefício de licenças de construção legalmente exigidas e as inspeções obrigatórias que os acompanham. As razões para ignorar esses regulamentos são muitas, muitas vezes porque um proprietário ou empreiteiro está tentando evitar as despesas da permissão ou porque teme que os impostos aumentem se as melhorias forem catalogadas oficialmente. Na realidade, a maioria (não todos) dos medos em relação ao processo de permissão é infundada, e o potencial para problemas sérios é bastante grande se você não solicitar as permissões apropriadas e não realizar a inspeção do seu trabalho. Aqui estão doze realidades sobre o processo de permissão de construção que muitas pessoas não percebem.
Você pode não precisar de uma permissão
Muito nervosismo ocorre porque os proprietários pensam que qualquer reparo ou melhoria que realizem em casa será examinado com um pente fino por um inspetor que está disposto a detectar todas as pequenas falhas. Na realidade, existem muitos reparos e melhorias que podem ser feitos sem uma permissão. As regras para isso variam muito de comunidade para comunidade, e o mesmo projeto que exige uma licença de construção e inspeções programadas em um local pode não exigir um em outra jurisdição. Mas, de um modo geral, você tem permissão para substituir a maioria dos elementos existentes da sua casa sem uma permissão, enquanto qualquer coisa que mude a estrutura da sua casa ou represente uma melhoria imobiliária exigirá uma permissão. Você pode substituir um interruptor de parede quebrado ou uma torneira desgastada, por exemplo, mas adicionar um deck ou sala exige uma permissão. Sua comunidade pode ter recursos on-line que explicam quais tipos de trabalho exigem permissões e inspeções, ou você pode ligar para o escritório de licenças e pedir para falar com um inspetor.
Você pode falar com o escritório de licenças anonimamente
Algumas pessoas temem que, no momento em que você ligar para as inspeções de edifícios locais e autorizar o escritório, você seja imediatamente sinalizado para análise. Isso simplesmente não é verdade. O escritório de licenças existe para garantir que as melhorias domésticas sejam feitas com segurança e não representem riscos para os residentes, e os inspetores geralmente ficam felizes em responder a perguntas. Se não houver um inspetor disponível no momento, alguém telefonará para você e responderá a qualquer pergunta que você tiver, como "Preciso de uma barreira contra vapor atrás das paredes do meu chuveiro?" ou "Qual a altura da minha garagem?"
Os custos de permissão variam
Você pode se surpreender ao saber que não há uma taxa fixa para uma licença de construção, mas esses custos variam de acordo com o custo e a complexidade estimados do projeto. Construir uma cerca pode exigir uma permissão de US $ 55, por exemplo, enquanto construir uma casa nova e grande pode exigir uma licença de construção de US $ 2.000. Nacionalmente, a licença média de construção custa US $ 1.043 em 2018, com um intervalo típico de US $ 400 a cerca de US $ 1700. Mas esses custos médios representam muitas permissões para a nova construção de casas inteiras, e há muitos projetos para os quais as licenças de construção custam US $ 100 ou menos. É bastante comum que os custos de permissão sejam baseados em uma porcentagem do custo antecipado do projeto. Se você estiver trabalhando com um contratado, os custos da licença geralmente serão incluídos na oferta que você recebeu.
As autorizações do proprietário / construtor podem ser problemáticas
Alguns proprietários de casas temem que os escritórios de inspeção da cidade não permitam que eles façam seu próprio trabalho, mas apenas concederão licenças a empreiteiros profissionais. Esse é outro mito, já que os escritórios de inspeção emitem rotineiramente autorizações para os proprietários realizarem todos os tipos de trabalho - incluindo, inclusive, servir como GC (empreiteiro geral) na construção de uma casa inteira. Para esse tipo de projeto, sua comunidade pode emitir uma "permissão de proprietário / construtor" especial que permite ocupar a casa por um período especificado (geralmente em torno de um ano) enquanto subcontrata as tarefas individuais do trabalho. Como proprietário / construtor, você age como seu próprio contratado geral em vez de contratar um. Isso permite que você economize a dolorosa taxa de 15 a 25% cobrada pelos GCs, mas também carrega o ônus de possíveis responsabilidades, muitas das quais podem ser graves. A contratação de um contratado licenciado, segurado e vinculado isola melhor você dessas responsabilidades.
Servidões podem matar sua permissão - e seu projeto
Sempre que uma linha de energia, rede de esgoto, calçada ou outro caminho de serviço comum e contínuo passa por sua propriedade, você provavelmente tem uma servidão - uma restrição legal que impede você de fazer alterações que afetam ou restringem essas linhas de serviços públicos ou outros recursos. Há casos, por exemplo, em que uma parte de sua propriedade pode ser reservada para uma possível estrada futura. Você não poderá construir em qualquer parte de sua propriedade onde houver uma servidão registrada.
Para saber mais sobre quaisquer servidões em vigor, verifique a plataforma de sua propriedade, disponível on-line no site do assessor do condado ou em seus escritórios. Geralmente, você nunca pode construir servidões, a menos que sejam pequenas adições, como cercas.
Os reveses da propriedade são críticos
Os contratempos são amortecedores obrigatórios entre fronteiras de propriedade e estruturas permanentes que ajudam a manter uma sensação de abertura nas comunidades, além de proporcionar margens de segurança em caso de incêndio. Por exemplo, se você estiver estendendo o lado da sua casa, precisará estar ciente das distâncias necessárias de contratempo do código de construção local. Provavelmente, também haverá regras contrárias para estender uma propriedade para a frente e para trás de uma casa. Geralmente, isso envolve manter uma distância mínima entre a borda das estruturas e os limites da propriedade pesquisada. Adições, garagens, galpões e decks estruturais domésticos podem estar sujeitos a essas regras de revés. Novamente, o escritório local de inspeção de construção pode informar quais regulamentos de contratempo estão em vigor.
As variações são possíveis
Embora as servidões raramente sejam dispensadas, as violações de contratempos e alguns outros requisitos de zoneamento às vezes são permitidas através do processo legal de solicitação e recebimento de uma variação. Uma variação é uma exceção oficialmente aprovada às ordenanças de zoneamento. Geralmente, as variações são solicitadas quando um proprietário deseja construir uma casa maior em seu lote do que o permitido pelas leis de zoneamento. Ao solicitar uma variação, o proprietário pode construir uma casa maior ou concluir uma adição de quarto que viole os regulamentos de contratempos. O escritório de permissão pode consultar os vizinhos quando uma variação é solicitada, e sua aprovação pode ser a chave para obter a variação.
Os planos de construção de estoque podem não ser aprovados
Você pode pensar que qualquer planta ou planta publicada ou criada por um arquiteto, ou qualquer planta publicada para um galpão ou garagem, é automaticamente suficiente para obter uma permissão. Planos de construção de ações são abundantes na Internet. Os proprietários, em vez de gastar US $ 1.500 com planos personalizados de arquitetos, podem comprar planos prontos de US $ 500 a US $ 600 para uma casa com dois quartos e dois banheiros e garagem.
Mas o escritório local de licenças de construção pode não aprovar esses planos. Embora os planos da Internet possam ter sido elaborados por um arquiteto, seu escritório pode exigir que os planos sejam criados por um arquiteto licenciado em seu estado.
Os CCRs podem adicionar restrições
Outros possíveis problemas ao buscar uma permissão são as condições, convênios e restrições (CCRs) que são freqüentemente encontradas em comunidades, subdivisões ou desenvolvimentos de unidades planejados (PUDs). Os CCRs agem como um tipo de "ordenança por zoneamento de sombra" - ordenanças dentro de ordenanças. Essas restrições são adicionais às suas ordenanças municipais e você precisará cumpri-las para evitar violar seu contrato com a associação de bairro.
As inspeções são obrigatórias
A inspeção é parte integrante do processo geral de permissão e, em circunstância alguma, você ou seu contratado devem ignorar esta etapa. Em alguns projetos, haverá até duas inspeções - uma no estágio "bruto" e uma inspeção final. Isso não é algo a temer, pois o inspetor está lá apenas para garantir que o trabalho seja realizado com segurança. Geralmente, é uma visita muito breve e superficial. Quando um inspetor já está familiarizado com o trabalho de um contratado, a inspeção às vezes é pouco mais do que um olhar direto. Os inspetores podem ser um pouco mais diligentes em relação à inspeção se o trabalho tiver sido feito por um proprietário, mas ainda é um processo muito rotineiro.
Falhar em uma inspeção não é uma catástrofe
A principal razão pela qual alguns proprietários não solicitam licenças de construção é que temem a idéia de falhar em uma inspeção. Mas isso não é grande coisa. Você terá todas as oportunidades para corrigir quaisquer problemas que foram sinalizados. O inspetor retornará para uma segunda inspeção (ou até uma terceira ou quarta, se necessário) e assinará (ou "fechará") a permissão assim que o trabalho for realizado para sua satisfação.
Ignorar o processo de permissão é sério
Pode ser muito tentador ignorar o processo de permissão e ocultar o trabalho que você está fazendo, especialmente se for dentro de casa, onde você poderá trabalhar sem que ninguém o veja. E embora você possa se dar bem com isso, é igualmente provável que esses atalhos lhe custem muito no final. Se vier à tona que você fez um trabalho sem a permissão necessária, poderá ser forçado a solicitar uma permissão após o fato, a um custo muito maior. E você pode até precisar cortar paredes ou tetos para que o trabalho seja inspecionado. Se você cometeu algum erro, será forçado a demolir todo o trabalho e começar de novo.
A cobertura de seguro do seu proprietário também pode ser afetada. Por exemplo, se houver uma inundação ou incêndio devido a mau encanamento ou trabalho elétrico, sua apólice de seguro pode negar a cobertura se o trabalho tiver sido feito sem permissão.
