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A contratação de um profissional para o trabalho de reforma de residências pode ser um processo frustrante para o proprietário. Provavelmente é raro você lidar com contratos de construção ou reparo residencial em larga escala, mas você está enfrentando um empreiteiro que provavelmente emite vários contratos a cada semana. Com essa disparidade de experiência, é fácil sentir que o baralho está contra você ao avaliar e negociar contratos com um profissional. Mas você pode ganhar confiança rapidamente aprendendo o básico das duas maneiras pelas quais os contratados profissionais estimam custos ao criar contratos: propostas de preço fixo (também conhecidas como propostas de lances ) e estimativas de propostas.
Compreendendo propostas de preço fixo
Uma proposta de preço fixo é aquela em que o contratado visualiza a situação, avalia a quantidade de trabalho e materiais necessários e, em seguida, cita um único preço fixo para concluir o trabalho. Esse tipo de proposta também é chamado de proposta no estilo de lance ou proposta de preço com tudo incluído .
A proposta de preço fixo é quase sempre a usada em projetos menores. Os reparos pontuais ou pequenos projetos de remodelação ocasionais, como instalação de aquecedor de água, reparo de lava-louças ou até instalação de pisos, são simples o suficiente para que seja fácil para um contratado prever seus próprios custos e fazer uma cotação fixa pelo trabalho.
Esteja ciente, no entanto, de que os contratos baseados em uma proposta de preço fixo ainda incluirão uma taxa de contingência integrada que protege a margem de lucro do contratado. Muitas vezes, essa contingência é conhecida apenas pelo contratado. Isso equivale a uma marcação extra que permite ao contratado proteger seu lucro, mesmo que circunstâncias imprevisíveis cheguem. Por exemplo, um pintor de interiores contratado sob uma proposta de preço fixo pode perceber que calculou mal a quantidade de tinta necessária. Em vez de cobrar do proprietário uma taxa extra pela despesa adicional, o pintor absorve o custo através da taxa de contingência incorporada na oferta.
Essa contingência representa uma parte normal, até necessária, dos negócios como contratada. Se a contingência não for usada, isso se tornará essencialmente lucro adicional para o contratado. Não há nada de ilegal ou antiético nesse arranjo, embora faça sentido você ficar de olho nos materiais que estão sendo usados no trabalho. A oferta e o contrato especificarão os materiais a serem usados, e qualquer rebaixamento de materiais deve ser discutido e aprovado pelo proprietário. Você terá a oportunidade de ver e fazer escolhas sobre os materiais e deve ser consultado sempre que alterações forem necessárias.
Prós
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As propostas de preço fixo (lance) garantem um trabalho específico por um preço específico, simplificando o processo e proporcionando maior tranqüilidade.
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Se os custos do projeto aumentarem, o contratado os absorverá, até certo ponto, com a contingência. É por isso que o lance às vezes é chamado de lance com tudo incluído. O proprietário não está aceitando o risco de itens de exclusão menores. Sabendo que os custos do projeto provavelmente não ficarão fora de controle, você poderá desenvolver melhor seu orçamento.
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As propostas de lances são as mais comuns e, portanto, podem ser o tipo de proposta mais confortável para muitos proprietários.
Contras
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Há um limite para custos inesperados que podem ser cobertos pela contingência. Por exemplo, não se pode esperar que um empreiteiro de pisos conserte as vigas do piso se for descoberto que eles estão em más condições. O contratado fará isso como um projeto separado por meio de uma requisição de mudança ou você terá a opção de contratar outra pessoa para fazer o trabalho.
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Um contratado pode ser motivado a comprar os materiais mais baratos e contratar os subempreiteiros mais baratos. Enquanto barato nem sempre se traduz em qualidade inferior, às vezes sim. De fato, o termo classe contratante (ou classe construtor ) é amplamente usado para se referir a materiais de construção baratos e minimamente aceitáveis.
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As propostas de preço fixo tornam mais difícil a comparação entre diferentes contratados, pois os itens podem ser listados de maneira diferente.
Noções básicas sobre propostas de estimativa
Em uma proposta de estimativa, todas as atividades e materiais trabalhistas do projeto são listados com detalhes minuciosos. Você é cobrado pelos materiais utilizados, horas reais trabalhadas e trabalho realizado por subcontratados. A taxa do contratado é expressa na forma de uma porcentagem do custo do projeto. Esse tipo de contrato também é chamado de contrato de material de tempo ou custo mais .
Esses contratos são os mais transparentes, pois você verá claramente quanto lucro o contratado está obtendo, mas esses contratos podem ser muito grandes e complicados, pois podem listar centenas de itens de linha diferentes. Nada será deixado de fora - nem mesmo os periféricos, como banheiros portáteis, lixeiras, licenças e coleta de detritos.
As propostas de estimativa são características de projetos de maior escala, como adições ou construção de casas. De fato, devido à complexidade desses projetos, seria quase impossível emitir uma proposta de preço fixo para esse trabalho.
Ao avaliar estimativas de diferentes contratados (o aconselhamento padrão é solicitar três lances), é mais fácil comparar esses tipos de contratos, uma vez que os itens devem corresponder, um por um.
Prós
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Como proprietário, você pode preferir um faturamento que identifique claramente o tempo de trabalho e os materiais, pois não há nada protegido por uma taxa de contingência. Você pagará apenas pelo trabalho realizado e pelos materiais utilizados - mais uma porcentagem definida de marcação para o contratado.
Contras
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Um contratado tem menos incentivo para comprar materiais e subcontratados com preços mais baixos. Um contratado pode escolher um subempreiteiro com preço mais alto do que um preço mais baixo, simplesmente porque gosta de trabalhar com um sobre o outro.
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Esse tipo de contrato apresenta alguns riscos, pois é fácil aumentar os custos devido a circunstâncias imprevistas. Um proprietário precisa estar disposto a oferecer envolvimento prático para controlar custos.
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Como a taxa do contratado é fatorada no custo do projeto, ele ganha mais dinheiro se os custos forem mais altos.
